Descubra cómo debe actuar una comunidad de propietarios ante una deuda de más de cinco años, cómo aprobar la liquidación, aplicar intereses, intentar un MASC y reclamar mediante procedimiento monitorio.
La morosidad en una comunidad de propietarios es uno de los problemas que más tensión genera en la vida comunitaria. Cuando un propietario moroso acumula una deuda comunidad durante más de cinco años, la actuación ya no puede improvisarse: exige una estrategia jurídica clara, acuerdos bien adoptados y una tramitación rigurosa desde el primer momento.
En estos supuestos, la comunidad debe apoyarse en la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Orgánica 1/2025, que introduce el requisito de procedibilidad mediante MASC antes de acudir a la vía judicial. Una reclamación bien preparada no solo mejora las posibilidades de cobro, sino que también reduce el riesgo de impugnaciones, nulidades o retrasos innecesarios.
Comprobación previa de la deuda
Antes de iniciar cualquier acción, la comunidad debe determinar con precisión el importe adeudado. No basta con una cifra global: es necesario desglosar cuotas ordinarias, derramas aprobadas, aportaciones al fondo de reserva, gastos individualizables e intereses, si proceden.
La deuda debe ser líquida, vencida, determinada y exigible, requisitos imprescindibles para acudir al procedimiento monitorio. Además, tratándose de una deuda acumulada durante más de cinco años, conviene revisar si existe alguna parte afectada por prescripción o si la cuantía reclamable debe ajustarse antes de adoptar el acuerdo comunitario.
Acuerdo en junta y orden del día
La Ley de Propiedad Horizontal exige que la comunidad apruebe la deuda en junta y que ese asunto figure de forma expresa en el orden del día. No es recomendable utilizar fórmulas genéricas: la convocatoria debe identificar claramente al propietario moroso, el importe exacto de la deuda, el periodo al que corresponde y la voluntad de reclamarla judicialmente si no se satisface voluntariamente.
El acuerdo debe recoger, de manera expresa:
- La aprobación de la liquidación de la deuda.
- La autorización para reclamar judicialmente.
- El nombramiento de abogado y procurador, si procede.
- La facultad del presidente para firmar la documentación necesaria.
Una redacción precisa del acuerdo es fundamental para evitar impugnaciones por defectos formales y para reforzar la posición procesal de la comunidad.
Intereses sobre la deuda
La reclamación no se limita necesariamente al principal. El Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal permiten reclamar intereses desde el momento en que la obligación de pago venció y no fue atendida.
Por ello, la comunidad puede acordar en junta el criterio de cálculo de los intereses deuda comunidad, siempre dentro de los límites legales y sin que el importe resulte abusivo. Si los estatutos o acuerdos previos ya contemplan un tipo de interés concreto, ese será el criterio aplicable; en caso contrario, podrá reclamarse el interés legal o el previsto en la liquidación aprobada.
Dejar este extremo claramente fijado desde el inicio evita discusiones posteriores y refuerza la solidez de la reclamación.
MASC y oferta vinculante confidencial
Uno de los cambios más relevantes introducidos por la Ley Orgánica 1/2025 es la exigencia de intentar previamente un MASC antes de acudir a la vía judicial, como requisito de procedibilidad. En las reclamaciones de deudas comunitarias, este paso previo puede articularse, entre otras fórmulas, mediante una oferta vinculante confidencial.
Este trámite no debe tratarse como una simple formalidad. La comunidad debe poder acreditar que ofreció una solución real al conflicto antes de demandar. La oferta vinculante debe remitirse de forma que quede constancia de la identidad del remitente, la recepción por el deudor, la fecha de esa recepción y el contenido de la propuesta. Si el propietario moroso no acepta la oferta o no responde en plazo, quedará habilitada la vía judicial.
En la práctica, documentar bien este paso es esencial para que la demanda no encuentre objeciones de admisibilidad.
Documentación necesaria
Para presentar el procedimiento monitorio con garantías, la comunidad debe contar con un expediente completo y ordenado. La Ley de Propiedad Horizontal exige aportar un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda con el visto bueno del presidente, junto con el acta de la junta y el desglose de las cantidades reclamadas.
Además, conviene reunir:
- Los recibos impagados.
- La acreditación de la notificación al propietario moroso.
- La documentación relativa al MASC o a la oferta vinculante confidencial.
- Los requerimientos previos de pago, si los hubiera.
- La autorización expresa para iniciar la reclamación judicial.
Cuanto más completa sea la documentación, más sólida será la posición de la comunidad y menor el margen de oposición del deudor.
En qué consiste el procedimiento monitorio
El procedimiento monitorio es un cauce judicial rápido previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para reclamar deudas dinerarias, vencidas, líquidas, determinadas y exigibles. En materia de propiedad horizontal, la Ley de Propiedad Horizontal contempla además un régimen especial que facilita la reclamación de cuotas frente al propietario moroso.
Presentada la petición inicial, el juzgado requiere de pago al deudor. A partir de ese momento, el propietario puede pagar, no comparecer o formular oposición. Si paga, el procedimiento concluye. Si no comparece, la comunidad podrá continuar con la ejecución. Si se opone, el asunto se transformará en el procedimiento declarativo que corresponda por cuantía.
Por eso es tan importante llegar al juzgado con la deuda correctamente aprobada, con la documentación completa y con el intento previo de MASC debidamente acreditado.
Pasos que debe seguir la comunidad
Antes de acudir a los tribunales, la comunidad de propietarios debe seguir una secuencia ordenada:
- Revisar la deuda comunidad y calcularla correctamente.
- Incluir la aprobación de la deuda en el orden del día.
- Autorizar la reclamación de cuotas y, en su caso, el nombramiento de abogado y procurador.
- Intentar un MASC o remitir una oferta vinculante confidencial.
- Acreditar ese intento previo de solución extrajudicial.
- Certificar el acuerdo con el visto bueno del presidente.
- Presentar el procedimiento monitorio con toda la documentación necesaria.
Seguir este itinerario jurídico no solo mejora la eficacia de la reclamación, sino que también transmite seguridad, seriedad y buena administración a la comunidad.
Una reclamación más segura y eficaz
La morosidad en una comunidad de propietarios exige respuesta, pero una respuesta bien construida. La combinación de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Orgánica 1/2025 permite a la comunidad reclamar de forma rigurosa, exigir intereses, intentar un MASC previo y acudir al procedimiento monitorio con mayores garantías.
Cuando los acuerdos están bien redactados, la deuda está correctamente documentada y la estrategia procesal se diseña desde el inicio con asesoramiento profesional, la reclamación de cuotas se convierte en una herramienta mucho más eficaz para proteger el interés común.
En Fernández-Fígares & Asociados, el enfoque jurídico no se limita a reclamar una deuda: consiste en preparar cada paso con precisión para maximizar la seguridad jurídica y la probabilidad de éxito.
