Cada verano, miles de vecinos de la Costa del Sol repiten la misma escena: maletas rodando a las tres de la madrugada, fiestas improvisadas en apartamentos turísticos, piscinas convertidas en “beach clubs” privados y portales que parecen la recepción de un hotel. Lo que hace apenas unos años era una actividad complementaria y relativamente integrada en muchas comunidades de propietarios, hoy se ha convertido en uno de los mayores focos de conflicto vecinal en municipios como Málaga, Marbella, Fuengirola, Benalmádena o Estepona.
La cuestión ya no es únicamente turística o económica. Es jurídica. Y sobre todo, es una cuestión de convivencia.
Porque detrás del auge del alquiler turístico existe una realidad incómoda: muchas comunidades de propietarios sienten que han perdido el control de su edificio.
El problema real no son las viviendas turísticas… sino el uso descontrolado
Conviene empezar desmontando un tópico. La legislación andaluza no considera ilegal la vivienda turística. Al contrario: la regula expresamente mediante el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, dentro del marco de la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía y Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
El problema aparece cuando la actividad turística deja de ser compatible con el descanso y la convivencia ordinaria de los vecinos.
Las comunidades denuncian situaciones cada vez más frecuentes:
- Ruidos constantes y fiestas nocturnas.
- Deterioro acelerado de ascensores, piscinas y zonas comunes.
- Pérdida de seguridad por el tránsito continuo de desconocidos.
- Uso intensivo de instalaciones comunitarias.
- Incumplimiento reiterado de normas internas.
- Sensación de “hotelización” del edificio.
En muchos casos, el propietario ni siquiera reside en la provincia, y la gestión queda en manos de empresas explotadoras que priorizan la rentabilidad frente a la convivencia.
Y aquí aparece la gran pregunta legal: ¿qué herramientas tienen realmente las comunidades para defenderse?
La Ley de Propiedad Horizontal ya no es neutral
Durante años existió la sensación de que las comunidades poco podían hacer frente al alquiler turístico. Eso ha cambiado radicalmente.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite actualmente que las comunidades de propietarios limiten o incluso prohíban las viviendas de uso turístico mediante acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación.
Ese cambio legal ha supuesto un auténtico punto de inflexión en toda España y especialmente en Andalucía, donde el crecimiento de las VUT ha sido explosivo.
La clave jurídica es importante: la comunidad no necesita unanimidad para actuar. Con una mayoría reforzada de 3/5 puede:
- Prohibir nuevas viviendas turísticas.
- Limitar el número máximo permitido.
- Establecer condiciones específicas de funcionamiento.
- Imponer cuotas especiales o incrementos de gastos comunes.
Y además, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido consolidando una idea cada vez más clara: el derecho de propiedad no es absoluto cuando afecta gravemente a la convivencia vecinal.
Andalucía endurece el control
La Junta de Andalucía también ha empezado a asumir que el modelo necesita límites.
El Decreto 31/2024 ha reforzado la capacidad de control administrativo y, sobre todo, ha abierto la puerta a que los ayuntamientos impongan restricciones urbanísticas específicas.
Esto ha cambiado completamente el escenario en ciudades como Málaga.
El Ayuntamiento malagueño ya ha impulsado restricciones en decenas de barrios considerados saturados, limitando nuevas licencias e imponiendo requisitos urbanísticos mucho más estrictos. En determinadas zonas incluso se exige acceso independiente para nuevas viviendas turísticas.
La lectura jurídica es evidente: la Administración ya no considera el alquiler turístico una actividad ilimitada.
Y eso tiene consecuencias directas para las comunidades de propietarios.
El verano multiplica los conflictos
La Costa del Sol vive una situación especialmente delicada durante los meses estivales.
Muchos edificios pasan en julio y agosto de tener una convivencia residencial a soportar una rotación constante de ocupantes temporales. En algunos complejos turísticos, el número de visitantes supera ampliamente al de residentes permanentes.
El resultado suele ser previsible:
- Vecinos que abandonan temporalmente sus viviendas por imposibilidad de descansar.
- Comunidades obligadas a aumentar gastos de limpieza y mantenimiento.
- Administradores de fincas saturados por reclamaciones.
- Presidentes de comunidad enfrentados a conflictos diarios.
Y jurídicamente aparece otro fenómeno muy relevante: el abuso del derecho.
Porque una vivienda turística legal puede convertirse igualmente en una actividad molesta si genera alteraciones constantes de convivencia. Ahí entra en juego el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite actuar frente a actividades molestas, insalubres, nocivas o prohibidas.
Es decir: aunque exista licencia turística, la comunidad puede intervenir si el uso concreto de la vivienda genera perjuicios graves y reiterados.
Las comunidades deben anticiparse al problema. La importancia de las “luces largas”
Muchas comunidades reaccionan cuando el problema ya es irreversible.
La práctica jurídica demuestra que las comunidades más eficaces son aquellas que aprueban normas claras antes de que el edificio se masifique turísticamente.
Entre las medidas más recomendables están:
- Modificación estatutaria regulando expresamente las VUT.
- Protocolos internos de convivencia.
- Regulación del uso de piscinas y zonas comunes.
- Sistemas de control de acceso y seguridad.
- Recargos legales en gastos comunitarios.
- Actuaciones judiciales rápidas frente a actividades molestas.
Porque cuando un edificio alcanza un punto crítico de saturación, recuperar la convivencia resulta enormemente complejo.
En Andalucía, con el nuevo cambio legislativo del pasado año, los propietarios que quieran explotar su vivienda como apartamento turístico, deben someterse a la aprobación de mayoría cualificada de la Junta de Propietarios, vivienda por vivienda. En el despacho Fernandez-Fígares y Asociados consideramos que aquí es cuando hay que ir con “luces largas” y que la comunidad, antes de aprobar o desaprobar una petición, debe plantearse qué quiere tener en la comunidad y como puede conseguirlo. Esto pasa, sin duda, por un debate interno que haga reflexionar a cada comunidad sobre este asunto porque, no tener un criterio u objetivo marcado en esta materia, puede llevar a tomar decisiones que se puedan volver en contra y por tanto judicializarse ya que podrían entrar en agravios comparativos ante situaciones prácticamente gemelares.
Por ello, una comunidad debería adoptar acuerdos sobre, por ejemplo, el número máximo de viviendas objeto de alquiler turístico en una comunidad para salvar la convivencia entre residentes y turistas, pero también, el número máximo de usuarios en cada piso, según el número de dormitorios que tenga la propiedad.
De esta manera, teniendo unos criterios objetivos aprobados ya no puedes entrar en agravios comparativos entre vecinos a la hora de aprobar o denegar la existencia de pisos turísticos en tu comunidad.
El debate ya no es “turismo sí o no”
Ese planteamiento es demasiado simplista.
La Costa del Sol vive en gran medida del turismo y negar esa realidad sería absurdo. Pero tampoco puede ignorarse el desgaste social y jurídico que está provocando un crecimiento descontrolado de viviendas turísticas en determinadas zonas.
La cuestión real es otra: cómo compatibilizar actividad económica y derecho al descanso.
Y ahí las comunidades de propietarios han dejado de ser simples espectadores. Hoy tienen herramientas legales reales para intervenir, limitar y proteger la convivencia de sus edificios.
Porque una comunidad de propietarios no es un hotel. Y muchos vecinos empiezan a exigir que la ley vuelva a recordarlo.
Área jurídica de Fernández-Fígares y Asociados.
